揭秘 | 深圳二手房价格真的降了吗?从南山、宝安的两个盘说起!

孟州日报 2019-08-13


(数据第156期)


本周新房量升价跌,成交量再次回升,宝安放量最大,区域内一周成交已经占据整个深圳市成交的一半以上,其中又以宝安的万科星城网签量最多,后期绝大部分的成交量都要被11月份以来入市的新盘占据。本周无住宅取得预售批准,年前开发商已经吸引了很多刚需入市,收效也很大,临近春节开发商入市脚步可能会适当放缓了。


二手房本周成交略降,周成交趋势维稳。二手房一线市场方面,成交和放盘都很平淡,不急卖业主心态依旧高,购房者也仍以观望的居多,不过从了解到的多个楼盘情况来看,深圳二手房房价除了前期的区域分化明显,现在在排除区域因素后(首先该小区在本区域还是占据一定的区域优势的),小区之间的房价分化发展也明显。


这里说的分化,主要是指当下市场环境,业主报价和最新成交价与新政前或者高峰期相比是如何表现,有的业主急卖房只能降价成交,有的业主因为需求群体的明显支撑,报价和成交价几乎相差不大,也就是价格一直很稳,没有出现大家预期的报价和成交价普跌的情况。具体文章尾部的案例分析,我们分别从南山和宝安拿了一个小区近期二手房卖相情况来作说明。


据悉,上海五大行的房贷利率折扣已经是95折了,有些还能9折,相比深圳来说,信贷政策绝对是宽松。深圳经过最近的一次调整后,目前首套普遍是上浮10%,如果市场预期继续下降,信贷上或许还会有空间,毕竟上海信贷政策在调控期居然能那么友好,说明希望还是很大的。


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新房成交数据


本周(12月17日——12月23日)全市新房共成交877套,成交面积为91390.09平米,与上周相比分别上升23.87%、26.05%,周成交均价为54323元/平米,与上周相比下降0.58%。各区成交量、成交面积见图示。



本周各区新房成交中,宝安、福田成交上升,其中宝安成交大幅上涨,周成交量已经占到全市周成交量的一半以上,为周成交冠军,龙岗、南山微降,盐田、罗湖成交均下降。


宝安本周成交大幅上升,为周成交冠军,其中万科星城成交241套,华强城成交86套,卓越中寰成交35套,星河天地成交24套,勤诚达·正大城成交21套等。龙岗本周成交略降,其中平湖佳兆业广场成交69套,远洋新天地成交35套,大族云峰成交11套,银领公馆成交10套等。南山本周成交也略降,其中华润城成交39套,香山美墅成交37套,东关乐尚林居成交6套。福田本周成交上升,其中万科瑧山府成交36套,中洲湾成交3套。盐田本周成交下降,就佳兆业盐田城市广场成交12套。罗湖本周就实地剑兰郡成交了1套。


龙华本周成交还不错,其中玺园成交32套,安宏基天曜广场成交13套,新彩苑成交6套等。坪山本周成交比较分散,其中奥园翡翠东湾成交17套,凤凰公馆成交13套,深城投中心公馆成交11套等。



本周新房量升价跌,成交量再次回升,其中以宝安成交量上升最大,宝安前段时间新盘的火热成交得到了有效印证,日成交量平稳向上,新房成交得益于近期新盘入市去化都还不错,周成交依旧处在高位。


本周无住宅项目获得预售批准,没有了前期关注度高的楼盘入市,近来入市的新盘去化也有所回落,从本周新批预售情况来看,深圳下半年来火爆的开盘潮可能要告一段落了。


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二手房成交数据


本周(12月17日——12月21日)全市二手房共成交1068套,成交面积为92101.86平米,与上周相比分别下降2.11%、上升0.54%。各区成交量、成交面积见图示。



本周二手房成交微降,日成交量先降后升,最后一天拉升较多,二手房整的成交态势趋稳。


二手房一线市场方面,成交放盘均平淡,但是刨除区域因素,盘与盘之间分化越来越明显,今天给大家拿两个盘做例子,可以很明显的看出,深圳楼市在横盘期,到底是全盘皆“趴”还是分化发展——冷的冷,维稳的维稳,还有个别逆市上扬的?


近来了解到,宝安的花样年成交了好几套,从我们昨天推的真实成交统计可以看到,花样年花郡一周就成交了3套(我们的数据只会少,不会多,所以不排除还有成交没有被统计进来),所以你说二手房市场真的全部“趴”了吗?没有,再了解下价格(1房同一栋总价相差大主要是朝向关系这个小区主打小户型,价差基本上都体现在朝向上),咨询了一线市场人员后,对这几套的成交价并没有表示什么惊奇,都还是6月份的价格,总之就是价格优势并不明显。所以,你以为的深圳房价普降了,没人买房了,只是你的认为,即便的确有一部分刚需暂时打消了买房念头,其他购买力还在,热盘抗跌的原因就在于始终有一部分群体买房不是跟随大势,而是跟随需求的。


另一个例子就有点惨了,南山中心区一盘,楼龄有点老,但地段绝对没得来说,南山正中心、海岸城配套、学府学位(未使用)、户型上没什么硬伤,11月中旬左右放盘的,红本在手价格1100万,市场价;现在急卖了,价格瞬间降到了950万(不得不再透露一句的是,某中介机构报价是970万,依旧报高了20万推盘),直降150万!小区均价在9万左右,现在这套单价已经降到7万多了,便宜!如果今天还没成交的话,我们明天会推出,现在想了解这套房子的也可以留言咨询。


(某中介机构报价970万)


这两个小区的情况就是深圳楼市分化的最好表现:降价的有,坚挺or维稳的也有。成交停滞期,很多小区价格都没有最新成交,均价也依旧保留在7、8月份,所以很难有可靠的数据判断这个小区最新成交价是如何,进而无法将其纳入普降小区范围。


可能有人会说,这是拿一个小户型集中的新小区与大户型居多的老小区对比,不具备参考性。我们给出的例子只是想告诉大家深圳的楼市并未像大家想象的那样普跌、普降,再说,南山这个小区占据的优势资源绝对胜过花样年,只是目前大户型缺乏换房客支撑,业主着急卖,只能降价出货,但是小区目前在卖的价格都高,即便有价无市,业主们也不愿降,毕竟之前“邻居”都是那个价卖的。而花样年也的确是因为小户型迎合了刚需购房者的需要。这两个例子倒也很好的给大家提供了借鉴,即购买什么样的产品,在楼市冷淡期相对比较抗跌。