2019天津楼市大数据!第7个“红色信号”最亮眼……

京华网 2019-06-16


奥地利经济学有一条核心思想——买家跟买家竞争,卖家和卖家竞争。


按此逻辑,买房人的竞争对手并非开发商,而是买房人!


举个例子,100套房子30组排卡客户,和100套房子300组排卡客户,哪个涨价的概率更大?


答案自然是:100套房子300组排卡客户。


跟风购买的人越多,价格上涨动力越足。


所以,大家在买房的时候,莫要只关注房价是涨是跌,还要盯紧身边的买房人!


为了让他们了解当下买房人对当下楼市的真实想法,365淘房特在16个置业交流群发起了《2019天津楼市预判》买房大调查


此次调查,历时5天,参与人数达7739人。调查结果于1月6日365淘房年终盛典上同步揭盖!


01

2019年天津政策会放松吗?




相比去年54%认为会保持平稳。今年60%的人认为,2019年天津政策会放松或变相放松。


认为政策会加码的人数只占5%;另有35%的人认为,政策与当前不变。


由此可见,政策触底已是大多数人的共识。


从2016年10月至今,此轮收紧调控已经持续了两年多时间,且是史上政策数量最多、力度最大的一次。


据中原地产统计,仅刚刚过去的2018年,房地产各类调控政策就约达450次左右,同比涨幅高达75%,再次刷新历史记录。


天津去年继续深化楼市调控,重点强化做好住房价格稳控工作、加强土地出让管理、加强房地产市场监管等四项举措。


而进入2019年,多地已经有所行动。中央也表示“因城施策、分类指导”。不再搞“一刀切”,且前台转幕后,给了地方更多自主权和发挥余地。


预计2019年天津政策面的主色调将会是“触底回暖”。


02

2019天津新房价格会上涨吗?




对于新房价格的预判,认为“稳定”的人数占了上风,占比约达43%。


其次为“价跌”,占比约30%;认为“价涨”的约占27%。


之前市场好的时候,开发商不仅“顶格”卖,很多还绑车位、绑装修等,以求利益最大化。


而市场分化的当下,有的楼盘销售不错,有的则卖不动。卖不动的楼盘只能用“优惠促销”来刺激销售。


且“限价”没有放开,开发商想上调价格也没有办法。


各个板块都有不能超越的“天花板”。以南开为例:



老城厢片区,高层指导价52000,小高55000,洋房58000;

水上片区,高层指导价46000,小高50000,洋房55000;

天拖片区,高层指导价43000,小高48000,洋房52000;

广开片区,高层指导价50000,小高53000,洋房56000;

咸阳路片区,高层指导价38000,小高42000,洋房46000……


所以预计2019年的大趋势,还是延续以稳为主的态势。


03

2019天津新房成交量如何变?



新房成交量方面,认为“量增”的人占43%,认为“稳定”的人占42%。


两者相差无几,“量增”以1%的微弱优势险胜。


只有15%的人认为,2019年天津新房成交量会减少。


365淘房平台总监徐志平认为,2019年天津楼市会量涨价平,成交量前低后高。房价上涨要到2020年下半年才能感受到。


之所以如此断言,是因为房价上涨是非市场化的,各板块都有指导价。


据365数据调查组统计,今年天津出让土地建面1347万方,同比增长22%。


这些都是三价联控地,有合理的利润空间,与周边新房有价差,所以今年入市,没问题。且下半年会更密集。


再加上,2016、2017年那波地王也开始要陆陆续续入市了,有他们给抬桥子,三价联控盘走量不成问题。


04

2019天津二手房走势如何?


 

认为“继续下跌”和“保持平稳”的人,各占38%。


只有24%的人认为,2019年会“触底反弹”。


可见,跌跌不休的市场行情,影响了大多数的预期。再加上新房的抢客,让大多数人对二手房普遍不乐观。


拿一个样本举例。



上图为万科四季花城成交散点分布图。从图上可见,从2016年7月开始,价格进入了上涨周期,一直持续到2017年3月。


之后开始走下坡路,从2017年11月,价格开始筑底。


而2018年到年底兜兜转转又回到了年初的起点。


据365数据调查组数据显示,2018年1-6月,天津二手价上涨了12%,7-12月份又回吐到年初水平。


从2018年12月开始,价格又进入了底部。参照上一轮,预计二手房价格会在底部徘徊段时间。


假若三四月份房贷放松,二手房就会出现一波小行情。卖一买一和想卖房的人群一定要把握住。


05

2019天津首套房贷利率会上涨吗?


近来房贷成了热门词汇,不论多地的放松,还是央行的降准,乃至个税专项抵扣都少不了它。


可见房贷的作用举足轻重,连房价涨跌都得听它的。房贷利率降,房价涨;房贷利率涨,房价跌。


至于2019年房贷预测,买房大调查结果显示,54%的人认为,天津首套房贷利率会“松动下调”。


另有44%的人认为“维持稳定”。认为“继续上浮”的最少,仅2%。


1月4日晚间,央行出大招宣布降准:


为进一步支持实体经济发展,优化流动性结构,降低融资成本,中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点,其中,2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。


央行的放水也给房贷松动带来了“底气”。


银行资金面宽松了,房贷利率才会下调;而房贷利率下调了,对楼市会有一个正向刺激。


06

2019年,你会选择出手吗?



追涨杀跌的心理,普遍存在。市场越不好,买房人心里越犯嘀咕,市场观望情绪越浓。


能肯定会在2019年出手买房的人,占比30%;铁定不出手的占比11%。


近六成的人都表示“看情况”。


这也说明,当下市场,置业需求仍在,他们在观望,在等待。


一有“风吹草动”,就会受刺激爆发。这是“楼市是政策市”最直观的体现。


07

你属于以下哪类人?


在参与调查的7739人,55%的人都是“新天津人”,41%是“天津土著”,“外地人”只占4%。


这是由于331新政出台后,很多外地人被拦在了门外。


想在天津买房,要么有近3年内连续缴纳2年的社保或个税,要么想办法先落户天津,成为新天津人。


再加上5月份“海河英才”计划的出台,让落户天津更加容易。所以,新天津人比例大增也在情理之中。


官方公布的数据是,2018年天津海河英才落户人数达13万人。按此推算,2019年会有22万人。


这部分新天津人会成为2019年天津楼市重要的“生力军”。


他们置业的标准,一个是150万以内的新房,另一个是120万以内的二手房。


另外,从331政策出台缴纳社保的外地人也将拥有“入市资格证”。必须关注!


因为买房的人越多,开发商和二手房主越强势,房价越难下降。


08

你置业的目的是什么?



这项数据比较有意思,刚需与改善、刚改与投资比例二二相等,占比分别为33%、17%。


由此可见,置业需求最多的是刚需和改善。



数据显示,近两年76%的成交房源单价都在2万以下,这部分需求都是处于“温饱阶段”的刚需刚改。


未来,刚需置业仍会持续发力,与此同时,改善置业也将进入“候场期”。



经过这两年调控,天津的改善需求积压量已经超过300万平米。这部分需求并不会消失,只是延后了。


另外,365数据调查组数据显示,天津18年以上房龄的二手房有0.6亿方,10年以上房龄的二手房有1.65亿方,这些都是巨大的改善水库。


目前天津的改善占比为25%。而北京改善占比达45.7%,且50.1%的成交量都是三室。



天津差不多是北京5年前的水平。换言之,5年后,天津的改善需求会达到45%,三室户型是改善标配。


09

在过去的2018年,哪个楼盘是你最关注的?



在过去的2018年,最受买房人关注的楼盘有:


海河金茂府、崇德园、仁恒公园世纪、和平翰林公馆、南开悦玺、金地藝墅家、未来城等。


整体来看,入围TOP11的楼盘不是有价差,就是产品力强。


其中尤以海河金茂府、崇德园、仁恒公园世纪关注度最高,分别获得了2142票、1930票、1926票。


10

2019年,哪个新盘是你最期待的?


 

在最值得期待的新盘中,名列前九的项目67%都是地王。


南开1911与金地阅千峯票数最高,均获得了1987票。这两个项目均名声在外。


南开1911,含着金钥匙出生,且流淌着清华血统,定位高端改善;


金地阅千峯,地王之王,仅楼面价就高达56095元/平米。单这个价格就吸睛无数。


而排名第三的最受期待楼盘是中交绿城陈塘地块。


该地块是三价联控盘,开发商算的过账来,所以估计入市速度会很快。2万7住宅楼面价+建安成本,预计未来售价最低在3万5。


(公众号对话框回复楼盘名称,即可查看详情,一键拨号)


如果您想了解更多楼市信息

可拨打365房博士电话

400 8908 365转515


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